Fissures affectant la structure de l'ouvrage : quand les vices ne présentent pas un caractère apparent
Publié le :
05/10/2023
05
octobre
oct.
10
2023
En droit français, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, c’est-à-dire ceux pris en la forme d’une malfaçon, détectable par l’acquéreur à l’œil nu, sans qu’il ait besoin de recourir à un expert pour l’identifier. Tel est le cas d’une fissure sur une structure.
Si l’acheteur accepte le bien en l’état lors de la réception sans notifier au vendeur des désordres présents sur le logement, aucune poursuite ne pourra être diligentée contre le vendeur, sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Dans un arrêt du 14 septembre 2023, la Cour de cassation rappelle que pour écarter la protection de la garantie des vices cachés offerte à l’acquéreur, c'est à condition qu’il ait pu se convaincre du vice apparent dans son ampleur et ses conséquences.
Dans les faits, un couple avait vendu à deux acquéreurs, une maison d’habitation avec piscine.
Les acquéreurs ayant constaté l’apparition de fissures sur les murs et façades de leur maison, ainsi que sur la piscine, ont, après expertise judiciaire, assigné les vendeurs aux fins d’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Devant la Cour d’appel, les héritiers des vendeurs sont condamnés au paiement de diverses sommes en application de la garantie des vices cachés, ce qu’ils contestent, au motif que les acquéreurs ne contestent pas avoir constaté lors de leurs visites préalables à la vente, la présence de traces de réparation de fissures sur les façades, et qu’ayant fait le constat d’un désordre apparent sur l’immeuble, ils ne pouvaient se réfugier derrière leur ignorance de l’ampleur et des conséquences du vice s’ils ne se sont pas enquis de l’origine de celui-ci.
La Cour de cassation confirme pourtant la solution de la juridiction du fond et rejette le pourvoi des vendeurs.
En effet, dans son argumentation, la cour d’appel a constaté que les fissures affectant les murs porteurs, les cloisons, les carrelages et les plafonds, dont certaines traversantes, ainsi que les failles affectant la structure du bassin de la piscine, avaient pour origine l’inadaptation des fondations au sol d’assise et qu’elles présentaient un caractère évolutif, supposant une période d’observation d’au moins une année.
La juridiction a ensuite relevé que si les acquéreurs avaient constaté, lors des visites préalables à la vente, la présence de traces de fissures sur les façades, ils ne pouvaient, n’étant ni des professionnels du bâtiment ni tenus de se faire accompagner par un homme de l’art, se convaincre du vice dans son ampleur et ses conséquences.
Par conséquent, et comme le confirme la Haute juridiction, il apparaît en l’espèce que le vice ne présentait pas un caractère apparent.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 14 septembre 2023, n°22-16.623
Historique
-
Construction et perte de vue : les limites à l'action sur le fondement du trouble du voisinage
Publié le : 07/12/2023 07 décembre déc. 12 2023Actualités
L’édification de constructions, outre le respect des règles d’urbanisme, suppose de ne pas troubler le voisinage, propriétaire d’ouvrages déjà bâtis, en les privant notamment d’une vue ou d’un paysage, comme le rappelle régulièrement la Cour de cassation (Cass. civ 3ème 20/10/2021, n°19-23.233).... -
Travaux par l’intermédiaire du gérant de la SCI et présomption de connaissance du vice caché
Publié le : 27/11/2023 27 novembre nov. 11 2023Actualités
La clause d’exclusion de garantie des vices cachés mentionnée dans un acte de vente permet au vendeur de se décharger de toute responsabilité en cas de découverte de vices affectant le bien par l’acheteur. Ce type de clause n’est cependant applicable que lorsque le vendeur est de bonne foi et ign... -
Le contrat de promotion immobilière
Publié le : 21/11/2023 21 novembre nov. 11 2023Actualités
Outil juridique du promoteur immobilier, le contrat de promotion immobilière (CPI) est l’écrit par lequel il s’engage, envers un maître d’ouvrage, à réaliser un programme de construction d’édifices immobilier, en plus de prendre en charge l’ensemble des opérations administratives, juridiques et f... -
Règlement de copropriété et application d'une clause réputée non écrite
Publié le : 09/11/2023 09 novembre nov. 11 2023Actualités
Dans le cadre du règlement de copropriété, les clauses contraires à l’ordre public sont réputées non-écrites, et par conséquent leur application peut être écartée. Pour autant, la Cour de cassation a rappelé en juillet 2023 que faute à être saisi en demande de déclaration du caractère non écrit d... -
L'aggravation des désordres imputable à la conception et exclusion de leur cause originelle
Publié le : 25/10/2023 25 octobre oct. 10 2023Actualités
De nombreuses sociétés de construction peuvent être appelées à reprendre des travaux sur les désordres d’un ouvrage, nés du fait d’un autre professionnel du bâtiment. Ces travaux de reprise ne doivent pas être pris à la légère en ce que la responsabilité décennale du nouvel intervenant peut être... -
Fissures affectant la structure de l'ouvrage : quand les vices ne présentent pas un caractère apparent
Publié le : 05/10/2023 05 octobre oct. 10 2023Actualités
En droit français, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, c’est-à-dire ceux pris en la forme d’une malfaçon, détectable par l’acquéreur à l’œil nu, sans qu’il ait besoin de recourir à un expert pour l’identifier. Tel est le cas d’une fissure...