La clause de répartition des charges de copropriété non conforme à la loi est réputée non écrite
Publié le :
12/03/2024
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En matière de copropriété, les copropriétaires sont soumis au paiement de différentes charges entraînées par les services collectifs. La répartition de ces charges est fixée au regard de l’utilité de chacun de ces services pour chaque lot.
L’article 43 de la loi de 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle de 2019 rappelle que « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ».
Dans cette affaire, un particulier est propriétaire depuis 2009 d’un lot dans un immeuble. L’état descriptif de division de cet immeuble est soumis au statut de la copropriété. Cet état de division a subi diverses modifications entre 1968 et 2002. Cependant, le règlement de copropriété établi en 1964 n’a, quant à lui, jamais subi de modification en ce sens.
Contestant le montant de ses charges au regard de leur répartition, il assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de la clause prévoyant une nouvelle répartition de ces charges du règlement de copropriété et en remboursement des charges indûment payées depuis 2009.
En appel, la demande du copropriétaire est acceptée, et la juridiction prononce la nullité de clause et de l’état descriptif de division de 1964, tout en ordonnant une nouvelle répartition des charges.
Le syndicat des copropriétaires se pourvoit en cassation en estimant que lorsque le juge répute une telle clause non écrite, il doit lui-même procéder à la nouvelle répartition.
Le litige est porté devant la Cour de cassation, qui sanctionne cette décision, considérant que la juridiction d’appel n’a pas rempli son office et a violé l’article 43 de la loi de 10 juillet 1965.
La Cour de cassation rappelle que selon cette disposition, d’une part, toutes dispositions contraires doivent, non pas être annulées, mais être réputées non écrites par le juge et, d’autre part, que le juge devra alors ensuite procéder à une nouvelle répartition des charges lui-même.
Cette distinction entre « nullité » et « réputée non écrite » est essentielle puisque ces deux notions répondent à un régime différent. La demande tendant à faire reconnaître une clause réputée non écrite n’est pas soumise à un délai de prescription, contrairement à la demande d’annulation.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.
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Référence de l’arrêt : Cass, civ 3ème du 25 janvier 2024, n°22-22.036
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