Le coût des ouvrages dont la réalisation conditionne l’autorisation de construire doit être intégré dans le prix forfaitaire
Publié le :
18/08/2023
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En droit de la construction et afin de protéger le maître d’ouvrage, l’ensemble des travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, et ce y compris si le maître d’ouvrage s’en réserve l’exécution et même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation. À défaut, le maître d’ouvrage peut demander que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de manière non réalistes, soient mis à la charge du constructeur.
Ce principe a été rappelé par la Cour de cassation, à l’occasion d’une décision du 13 juillet 2023.
Dans cette affaire, un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan avait été conclu entre des particuliers et une société de construction.
La réception de l’ouvrage était intervenue avec réserves, et se plaignant de désordres et de retards, les maîtres d’ouvrage avaient assigné la société de construction
Devant la Cour d’appel, la société est condamnée à verser aux maîtres d’ouvrage la somme de 4 716,40 euros au titre des surcoûts pris en charge par les particuliers.
Le constructeur avait tenté de se défendre en arguant du fait qu’il n’était pas tenu de réaliser des équipements qui ne sont ni prévus par le contrat de construction et ses annexes, ni indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble, quand bien même ils seraient rendus nécessaires par l’autorisation d’urbanisme, mais la juridiction du fond qui avait constaté que la notice descriptive ne portait pas mention de la réalisation de la clôture végétalisée du terrain sur lequel la maison a été édifiée, avait pourtant estimé que son coût devait être pris en charge par le constructeur, au seul motif que le permis de construire avait été accordé sous réserve de prescriptions relatives aux clôtures.
Son pourvoi est rejeté par la Cour de cassation, décision prise au visa de l’article L 231-2 du Code de la construction et de l’habitation, en ce que le contrat de construction avec fourniture du plan doit comporter l’affirmation de la conformité du projet aux règles du code de l’urbanisme, le coût des ouvrages dont la réalisation conditionne l’autorisation de construire doit être intégré dans le prix forfaitaire demandé par le constructeur ou, s’il est laissé à la charge du maître de l’ouvrage, faire l’objet d’un chiffrage de la part du constructeur.
Ainsi, pour la Haute juridiction, l’interprétation retenue par la Cour d’appel est conforme aux objectifs poursuivis par ce texte, dont la finalité est d’informer exactement le maître de l’ouvrage du coût total de la construction projetée, pour lui éviter de s’engager dans une opération qu’il ne pourrait mener à son terme.
Puisque le plan local d’urbanisme en vigueur au jour de la signature du contrat de construction, prévoyait la clôture des terrains par des haies végétales, que les plans de la demande de permis de construire faisaient apparaître la clôture et que le permis de construire avait été accordé sous réserve du respect des prescriptions relatives aux clôtures, le coût de la clôture, qui devait obligatoirement être édifiée pour respecter les règles locales d’urbanisme et l’autorisation de construire, mais n’avait pas été inclus dans le prix forfaitaire ni chiffré au titre des prestations restant à la charge des maîtres de l’ouvrage, devait être mis à la charge du constructeur.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 13 juillet 2023, n°22-17.010
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