Travaux par l’intermédiaire du gérant de la SCI et présomption de connaissance du vice caché
Publié le :
27/11/2023
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2023
La clause d’exclusion de garantie des vices cachés mentionnée dans un acte de vente permet au vendeur de se décharger de toute responsabilité en cas de découverte de vices affectant le bien par l’acheteur. Ce type de clause n’est cependant applicable que lorsque le vendeur est de bonne foi et ignorait les vices cachés.
Pour connaître de la bonne foi du vendeur et légitimer l’application d’une telle clause, la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 19 octobre dernier que le juge est tenu de rechercher si le vendeur s’est comporté comme constructeur en ayant lui-même procédé à la réalisation des travaux à l’origine des désordres.
Dans cette affaire, une société civile immobilière (SCI) avait vendu une maison d’habitation à un particulier, lequel se plaignant de désordres concernant des fuites dues à des travaux d’extension réalisé par son gérant, avait assigné le vendeur en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.
En appel, l’acquéreur est débouté de ses demandes, au motif selon la juridiction qu’aucun élément du rapport d’expertise ne permettait de retenir que la venderesse avait connaissance du vice affectant la maison.
La Cour de cassation sanctionne cette position et fait droit à la demande d’indemnisation de l’acquéreur, sur le fondement de l’article 1643 du Code civil, lequel dispose le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.
La Haute juridiction conteste l’analyse de la juridiction du fond ayant retenu qu’en l’absence de preuve sur le fait que la SCI avait connaissance du vice caché affectant l’immeuble à la date de sa vente, celle-ci était fondée à lui opposer la clause de non-garantie, telle qu’elle figurait dans l’acte de vente.
En l’application de la disposition précitée, il est de jurisprudence constante que le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.
Par conséquent, la Cour d’appel aurait dû rechercher en l’espèce, si la SCI avait elle-même réalisé les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu, sans tenir compte des changements survenus quant à l’identité de ses associés et gérants, et rechercher si la SCI s’était comportée en constructeur et devait être présumée avoir connaissance du vice.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.
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Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 19 octobre 2023, n°22-15.536
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