Bail emphytéotique et transfert des garanties décennale et de réparation
Publié le :
10/09/2024
10
septembre
sept.
09
2024
Le bail emphytéotique, régi par les articles L 451-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, est une convention par laquelle le bailleur transfère au preneur, pour une durée supérieure à dix-huit ans et pouvant aller jusqu’à quatre-vingt-dix-neuf ans, la charge de l’entretien et de la valorisation d’un patrimoine immobilier. En contrepartie, cela lui confère un droit réel, cessible, saisissable et susceptible d’hypothèque lui permettant notamment, sauf clause contraire, de profiter de l’accession pendant la durée de l’emphytéose et d’acquérir au profit du fonds des servitudes actives et de les grever, par titres, de servitudes passives, pour un temps n’excédant pas la durée du bail, en contrepartie de l’accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations réalisés par le preneur au profit du bailleur.
Dans un arrêt rendu le 11 juillet dernier, la Cour de cassation a jugé que compte tenu de son objet et sauf stipulation contraire, l’emphytéose emporte, par elle-même, dès l’entrée en jouissance par l’effet du bail et pendant toute la durée de celui-ci, transfert du bailleur au preneur des actions en garantie décennale et en réparation à raison des désordres affectant les ouvrages donnés à bail.
Dans cette affaire, une entreprise avait confié à une seconde la fourniture et la pose de panneaux photovoltaïques sur les toitures de deux bâtiments agricoles, mais l’entreprise qui avait commandé les travaux se plaignant de dysfonctionnements affectant la production d’énergie de l’installation, avait après expertise, assigné l’installateur sur le fondement de la garantie décennale.
En cours d’instance, le propriétaire des terrains agricoles et l’entreprise demandeuse avaient conclu un bail emphytéotique portant sur l'emprise des panneaux photovoltaïques et leurs accessoires.
En appel, l’installateur des panneaux photovoltaïques est condamné à indemniser l’autre entreprise, décision qu’il conteste en cassation, au motif que seul le propriétaire des parcelles avait la qualité de maître d’ouvrage des panneaux photovoltaïques et ne pouvait par conséquent agir sur le fondement de la garantie décennale.
Mais la Cour de cassation rejette son pourvoi du fait que compte tenu de son objet, sauf stipulation contraire, l’emphytéose emporte, par elle-même, dès l’entrée en jouissance par l’effet du bail et pendant toute la durée de celui-ci, transfert du bailleur au preneur des actions en garantie décennale et en réparation à raison des désordres affectant les ouvrages donnés à bail.
En l’espèce, un bail emphytéotique portant sur l’emprise des panneaux photovoltaïques, leurs accessoires et l’espace non bâti les surplombant avait été conclu et le demandeur ne se prévalait d’aucune stipulation par laquelle le bailleur se serait réservé l’action en garantie décennale sur les ouvrages existant au moment du bail. Par conséquent, en opérant à une telle analyse, la Cour d’appel en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la société à l’origine de la demande d’indemnisation avait, dès la conclusion du bail emphytéotique, qualité à agir sur ce fondement, à raison des désordres affectant ces panneaux.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.
Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 11 juillet 2024, n°23-12.491
Historique
-
À quoi correspond le lot transitoire en copropriété ?
Publié le : 12/09/2024 12 septembre sept. 09 2024Actualités
La copropriété encadre la propriété partagée d'un immeuble entre plusieurs propriétaires, où chaque propriétaire détient un lot qui se compose d'une partie privative (appartement, cave, garage, etc.) et d'une quote-part des parties communes. Toutefois, le régime de copropriété prévoit également... -
Bail emphytéotique et transfert des garanties décennale et de réparation
Publié le : 10/09/2024 10 septembre sept. 09 2024Actualités
Le bail emphytéotique, régi par les articles L 451-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, est une convention par laquelle le bailleur transfère au preneur, pour une durée supérieure à dix-huit ans et pouvant aller jusqu’à quatre-vingt-dix-neuf ans, la charge de l’entretien et de la...
-
Erreur de diagnostic et faute antérieure du vendeur
Publié le : 06/09/2024 06 septembre sept. 09 2024Actualités
Bien qu’ils revêtent régulièrement un caractère informatif, les préconisations de travaux de certains diagnostics peuvent s’avérer nécessaires, au risque sinon pour le vendeur du bien d’être tenu responsable des dommages intervenus du fait de leur non-réalisation. La faute du vendeur pourra nota... -
Résiliation du bail pour motif légitime et sérieux
Publié le : 05/08/2024 05 août août 08 2024Actualités
Au même titre que les locataires d’un bail d’habitation disposent du droit de donner congé au bailleur contre préavis, le bailleur également peut mettre fin au bail, bien que les motifs lui permettant une telle possibilité soient strictement déterminés. Parmi les raisons qui autorisent le baille... -
Défauts de conformité aux stipulations contractuelles : les frais de démolition peuvent-ils mis à charge de l’assureur dommages-ouvrage ?
Publié le : 30/07/2024 30 juillet juil. 07 2024Actualités
L’objectif poursuivi par l’assurance dommages-ouvrage, souscrite dans le cadre d’opérations de construction, est de permettre le préfinancement des travaux de réparation sur le bien, notamment du fait de désordres et malfaçons, et ce avant toute recherche de responsabilité des artisans. Même si... -
Caducité de la promesse de vente et éléments constitutifs du consentement des parties à vouloir régulariser l'acte
Publié le : 12/07/2024 12 juillet juil. 07 2024Actualités
Les promesses de vente sont régulièrement assorties de conditions suspensives, mais également d’un délai à l’expiration duquel les parties s’engagent à finaliser la vente, par signature d’un acte authentique. Bien que le report de la réitération puisse être convenu entre les parties, notamment p...