Travaux d'aménagement incompatible et manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme
Publié le :
23/01/2025
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2025
Concernant les obligations qui pèsent sur le vendeur immobilier, lorsqu’un bien est vendu, le vendeur doit respecter certains engagements, notamment celui de livrer le bien tel qu’il a été convenu avec l’acheteur, obligation appelée : délivrance conforme.
Par ailleurs, le vendeur est également responsable des défauts cachés qui rendent le bien inutilisable ou moins utile que prévu, à travers la garantie des vices cachés.
La Cour de cassation a été saisie le 5 décembre 2024 d’un litige où il était question de savoir si un terrain vendu comme aménageable pouvait être considéré comme non conforme, ou s’il s’agissait d’un vice caché. Distinction est essentielle, car elle détermine les droits des acheteurs et les responsabilités des vendeurs.
Dans l'affaire en question, des vendeurs avaient cédé à des acquéreurs une maison avec un terrain et une bande de terrain servant de chemin d'accès, bande qui s'est révélée être inconstructible en raison de son classement en zone agricole.
Les acquéreurs ont par conséquent poursuivi les vendeurs et le notaire en réparation pour ne pas avoir respecté leur obligation de délivrance conforme.
La Cour d'appel saisie des griefs a retenu que la bande de terrain cédée comme chemin d'accès devait être aménageable en voie de circulation, ce qui était incompatible avec son statut de zone agricole. Les acquéreurs ont été contraints de remettre cette parcelle en état après que l'autorité municipale a interdit son aménagement. Situation qui, selon la juridiction d’appel, constituait un manquement à l'obligation de délivrance conforme aux termes du contrat, là où les vendeurs justifiaient du fait que l'inconstructibilité du terrain constituait un vice caché plutôt qu'un défaut de conformité.
Saisie à son tour, la Cour de cassation tranche et confirme que l'aménagement de la parcelle pour un accès routier était implicitement inclus dans la vente, de sorte que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance conforme.
Une décision qui illustre une nouvelle fois la nécessité pour les vendeurs de respecter scrupuleusement les termes convenus et de garantir la conformité des biens vendus, même lorsque les défauts ne sont pas immédiatement visibles.
La haute juridiction clarifie à nouveau les obligations des vendeurs en matière de délivrance conforme et réaffirme la responsabilité de ces derniers à garantir que la chose vendue soit utilisable conformément aux attentes raisonnables des acquéreurs.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 5 décembre 2024, n°22-20.708
Historique
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