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Caducité de la promesse de vente et éléments constitutifs du consentement des parties à vouloir régulariser l'acte

Caducité de la promesse de vente et éléments constitutifs du consentement des parties à vouloir régulariser l'acte

Publié le : 12/07/2024 12 juillet juil. 07 2024
Actualités

Les promesses de vente sont régulièrement assorties de conditions suspensives, mais également d’un délai à l’expiration duquel les parties s’engagent à finaliser la vente, par signature d’un acte authentique.
Bien que le report de la réitération puisse être convenu entre les parties, notamment par avenant, la promesse de vente sera caduque à l’expiration du délai pour réitérer la vente, si une des conditions suspensives n’est pas remplie, que la date n’a pas été reportée ou que le vendeur n’a pas expressément renoncé à se prévaloir de la caducité.

Tel est le rappel opéré par la Cour de cassation le 6 juin dernier.


Dans l’affaire en question, une promesse synallagmatique de vente d’un immeuble à usage de cinéma avait été conclue, stipulant plusieurs conditions suspensives au bénéfice des acquéreurs, dont l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours.
Plusieurs avenants à cette promesse s’étaient succédé, ayant pour effet de reporter la date de réitération de la vente.
Le vendeur avait fini par mettre en demeure les acquéreurs de réitérer la vente dans les quinze jours, mais les acquéreurs avaient assigné le vendeur aux fins notamment de voir juger que la promesse de vente n’était pas caduque et, à titre subsidiaire, obtenir paiement de diverses indemnités.

Déboutés en appel au motif que les différents avenants stipulaient de façon extrêmement claire un terme maximal pour la réitération de l’acte, élément constitutif du consentement des parties, et qu’aucun élément au dossier ne permettait d’établir que le vendeur aurait renoncé à se prévaloir de la caducité du compromis résultant de la défaillance de la condition suspensive, contrairement aux affirmations des acquéreurs, ces derniers s’étaient pourvus en cassation.

La Cour de cassation ne fait pas plus droit à leurs demandes et suit le raisonnement de la juridiction d’appel.

En effet, d’une part les juges ont pu relever que la promesse de vente avait fait l’objet de plusieurs avenants, dont le dernier prévoyait que l’acte devait être régularisé au plus tard dans le délai de trente jours suivant la réalisation de la dernière des conditions suspensives, sans que ce délai puisse excéder la date du 31 mars 2018, mais que les conditions suspensives n’avaient pas été levées avant cette date et qu’aucune nouvelle prorogation n’était ensuite intervenue, alors même que le vendeur avait toujours, depuis l’origine, formalisé son accord à un report du délai par l’établissement d’avenants.

D’autre part, la juridiction du fond a observé que de brèves réponses du vendeur aux courriers électroniques envoyés par les acquéreurs plusieurs mois après la date prévue, ne sauraient caractériser à elles seules la volonté du vendeur de renoncer à se prévaloir de la caducité de la promesse de vente, ajouté au fait que les acquéreurs avaient été informés d’une autre proposition d’achat sans condition suspensive.

Par conséquent, là où les demandeurs brandissaient le principe selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, la Cour de cassation retient que la Cour d’appel a souverainement déduit, sans violer la convention, qu’en l’absence de démonstration d’un nouveau report ou d’une renonciation expresse du vendeur à s’en prévaloir, la condition suspensive avait bien défailli à l’expiration du dernier délai fixé, de sorte que la caducité de la promesse était acquise.



Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.  

Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.


Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 6 juin 2024, n°23-11.680
 
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