Permis de construire ou déclaration préalable : quelle autorisation pour des travaux ?
Publié le :
24/05/2024
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Dans le cadre de travaux de rénovation, d’agrandissement ou de construction, il est indispensable d’effectuer une demande d’autorisation d’urbanisme : déclaration préalable ou permis de construire.
Laquelle faut-elle choisir ? La principale différence réside dans la surface des travaux, mais pas uniquement.
La déclaration préalable de travaux (DP) : l’autorisation des petits projets
La déclaration préalable de travaux intervient en présence de travaux de construction (articles R 421-9 à R 421-12 du Code de l’urbanisme) ou des modifications (articles R 421-17 et R 421-17-1 du Code de l’urbanisme) de faible importance, n’ayant pas besoin d’une demande de permis de construire :
- Des petits aménagements intérieurs et extérieurs (transformations inférieures ou égales à 20m² en dehors des zones urbaines ou inférieures ou égales à 40m² dans les zones urbaines) ;
- Des changements de destination du bien (travaux modifiant l’aspect extérieur du bien) ;
- Des créations de petites surfaces :
- avec une surface de plancher (sommes de toutes les surfaces closes et couvertes) ou une emprise au sol (surface que le bâtiment occupe au sol) comprise entre 5 et 20 m² ;
- hauteur au-dessus du sol est intérieure ou égale à 12m²
- La construction d’une piscine entre 10 et 100m².
Dans la plupart des cas, l’instruction du dossier est d’un mois. Elle sera de 2 mois dans le cas des zones protégées. Une fois le délai écoulé, en l’absence de réponse, il va s’agir d’une décision de non-opposition. Les travaux peuvent commencer.
Elle dispose d’une durée de validité de 3 ans et pourra être prolongée 2 fois pour 1 an, si les règles d’urbanismes et les servitudes administratives n’ont pas changé. La demande doit intervenir au moins 2 mois avant la fin du délai de validité initial. La mairie devra alors répondre sous 2 mois, faute de quoi la demande sera acceptée.
Le permis de construire : l’autorisation des projets de plus grande envergure
En application de l’article R 421-14 du Code de l’urbanisme, sont soumis à l’autorisation d’un permis de construire les travaux suivants :
- La création de surface de plancher ou d’emprise au sol de plus de 20m² ou un aménagement extérieur ou intérieur du bien immobilier ;
- Les extensions de plus de 40m² ;
- L’agrandissement de plus de 20m² qui portent la surface plancher totale à plus de 150m² (recours architecte obligatoire) ;
- Les travaux impliquant un changement de situation ;
- La construction d’une piscine de plus de 100m².
Dans le cadre de la construction d’une maison individuelle, l’instruction du dossier est de 2 mois, et de 3 mois dans les autres cas. Ces délais passent respectivement à 3 et 4 mois dans des zones protégées. En général, en l’absence de réponse, le silence vaut permis de construire tacite. Toutefois, dans les zones protégées, le défaut de réponse vaut décision implicite de refus de permis.
Il dispose, comme la déclaration, d’une durée de validité de 3 ans et d’une possible prolongation (2 fois pour 1 an), dans les mêmes conditions.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.
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