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Vente d’immeuble à construire : l’acquéreur dispose d’un an pour agir en garantie des vices apparents

Vente d’immeuble à construire : l’acquéreur dispose d’un an pour agir en garantie des vices apparents

Publié le : 24/03/2025 24 mars mars 03 2025
Actualités

La garantie des vices apparents constitue un enjeu majeur dans le cadre des ventes d’immeubles à construire, notamment en matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Si le Code civil encadre strictement les délais et modalités d’action de l’acquéreur, l’interprétation de ces dispositions par les juridictions reste parfois sujette à débat.

Dans un arrêt du 13 février 2025, la Cour de cassation est à ce titre venue rappeler avec force que l’acquéreur dispose d’un délai d’un an pour agir en garantie des vices apparents, même en l’absence de réserves immédiates lors de la réception de l’ouvrage.


En l’espèce, un acquéreur avait signé, le 7 avril 2015, un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) avec un promoteur immobilier, prévoyant une livraison au plus tard dans un délai de treize mois.
Après expertise, l’acquéreur avait engagé une action en justice contre le promoteur afin de faire constater que l’ouvrage avait été achevé le 16 mars 2018 et obtenir le paiement de diverses indemnités, notamment des pénalités de retard.

La Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel, estimant que celle-ci avait méconnu les règles applicables à la garantie des vices apparents dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire, et rappelle que l’acquéreur dispose d’un délai d’un an après la réception des travaux ou après l’expiration d’un délai d’un mois suivant la prise de possession, pour agir contre le vendeur, même si les vices ont été dénoncés après ce délai d’un mois.

Pour parvenir à cette décision, la Cour de cassation s’est appuyée sur les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du Code civil.
L’article 1642-1 prévoit que le vendeur ne peut être déchargé des vices apparents avant la réception des travaux ni avant un mois après la prise de possession par l’acquéreur, et l’article 1648, alinéa 2, précise quant à lui que l’action doit être intentée dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé.

En l’espèce, la cour d’appel avait rejeté la demande de l’acquéreur en retenant que le contrat ne prévoyait pas une retenue de 5 % du prix de vente pour les travaux inachevés et que les défauts relevés par l’expert judiciaire, considérés comme des finitions non substantielles, auraient dû être mentionnés dans les réserves du procès-verbal de réception.

La Haute juridiction estime que cette analyse est erronée, car elle conditionne la recevabilité de l’action à la formulation de réserves lors de la réception, alors que la loi permet d’agir dans le délai d’un an, même si les vices sont dénoncés après l’écoulement du mois suivant la prise de possession.

Une décision qui renforce la protection de l’acquéreur en confirmant que son droit d’action ne dépend pas de la mention des défauts dans le procès-verbal de réception, tout en clarifiant le point de départ du délai d’un an.
Ici la troisième chambre civile rappelle que l’absence de réserve immédiate ne prive pas l’acquéreur de son droit de recours.
Pour les promoteurs et vendeurs d’immeubles à construire, cette jurisprudence limite les possibilités de contestation d’une action en garantie fondée sur le défaut d’inscription des vices dans le procès-verbal, et sécurise ainsi les droits des acquéreurs en leur garantissant une application stricte des textes relatifs à la garantie des vices apparents.


Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.


Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 13 février 2025, n°23-17.755
 
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