Dépollution des sols : quid de leur prise en charge dans les indemnités accessoires
Publié le :
30/09/2022
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L’été 2022 aura été l’occasion pour la Cour de cassation d’apporter des précisions concernant les sommes pouvant être incluses dans les indemnités relatives au non-renouvellement du bail commercial.
Après avoir précisé que l’indemnité d’éviction ne pouvait nullement subir une réduction tenant compte de l’état de vétusté du local commercial, la Haute juridiction a été interrogée quant à la prise en compte des frais de dépollution des sols dans le cadre de versement d’indemnités accessoires.
Dans l’affaire portée à son analyse, le bailleur : un établissement public à caractère industriel et commercial, donne congé avec non-renouvellement au preneur avec qui il est lié par un bail commercial, qui n’est autre que le groupe Total énergie, exploitant le fonds par une activité de station-service.
Compte tenu de son activité, le preneur soumis à l’obligation de remise en état et de dépollution du site propre aux installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE), assigne le propriétaire afin d’obtenir le remboursement, au titre des indemnités accessoires, des dépenses qu’il a réalisé en matière de diagnostics, d’études, et de travaux de dépollution du site, de retrait des réservoirs d’essence et de leurs équipements.
La Cour d’appel abonde dans le sens du locataire et juge que les frais de mise en sécurité ou de dépollution du site sont intrinsèques à l’éviction, de sorte que le preneur victime de la décision de non-renouvellement et de l’arrêt définitif de l’exploitation de l’installation, et donc de son activité, n’a d’autre choix que de les supporter.
Cet avis n’est pas partagé par la Cour de cassation qui rend une décision au visa de l’article L. 512-12-1 du Code de l’environnement, de l’article 18 de l’arrêté du 22 juin 1998 relatif aux réservoirs enterrés de liquides inflammables ou combustibles et de leurs équipements annexes, ainsi que de l’article 2.10 de l’annexe I de l’arrêté du 15 avril 2010 relatif aux prescriptions générales applicables aux stations-service.
Par application du droit positif, la troisième chambre civile rend une solution claire : « l’obligation particulière de dépollution du site d’une installation classée pour la protection de l’environnement doit, à l’arrêt définitif de l’exploitation, être exécutée par le dernier exploitant, qui en est seul tenu, indépendamment de tout rapport de droit privé ».
Au sens de la législation en vigueur, le preneur à bail dont le renouvellement est refusé représente le dernier exploitant sur qui pèse l’obligation de remise en état et de dépollution. La décision du bailleur de ne pas renouveler le bail n’exonère pas le locataire de cette obligation qui ne peut prétendre à des indemnités accessoires.
La Cour de cassation semble ici rappeler l’acceptation tacite du preneur de remettre les lieux en état, lorsqu’il décide d’exploiter une activité dangereuse, susceptible de créer des risques, de provoquer des pollutions ou des nuisances envers la sécurité et la santé des riverains.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, pour toute précision complémentaire.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 22 juin 2022 n°20-20.844
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