Vente en l’état futur d’achèvement et erreur de surface
Publié le :
08/09/2022
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Parmi les défauts susceptibles d’être remarqués lors de la prise d’un ouvrage à l’issue d’un chantier, figure un désordre de construction parfois très subtile : celui de l’erreur de superficie.
En effet, après mesures, il peut s’avérer que la superficie réelle de l’ouvrage diffère de celle annoncée par les plans et le contrat construction.
En plus d’une non-conformité avec ce qui a été déclaré à l’administration lors de la demande d’autorisation d’urbanisme, cette situation s’avère problématique, notamment lorsque la superficie est inférieure à celle annoncée, puisqu’en plus d’une perte d’espace, le maître d’ouvrage a payé plus que ce qu’il ne devait.
Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’acquéreur dispose d’un recours en cas d’erreur.
Le contrat de VEFA étant particulièrement protégé et soumis à un formalisme important, celui-ci décrit avec précision les caractéristiques de l’ouvrage pour lequel la construction est envisagée, et ces mentions font obligatoirement état de la surface habitable du logement.
S’il suspecte une erreur de superficie, l’acquéreur de l’ouvrage doit alors apporter la preuve de celle-ci, en ayant recours notamment aux services d’un géomètre expert, sinon d’un Commissaire de justice.
Pour déterminer la surface habitable du logement, il est retenu le mode de calcul fixé à l’article R 156-1 du Code de la Construction et de l’habitation : « La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».
Une fois l’erreur établie, le propriétaire peut intenter une action en diminution du prix de vente, sur le fondement de l’article 1617 du Code civil : « Si la vente d'un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l'acquéreur, s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat ;
Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix. ».
Une telle action peut alors être intentée par l’acquéreur, dans l’année qui suit la prise de possession de l’ouvrage, c’est-à-dire, à compter de la livraison du bien.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, pour toute précision complémentaire.
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