Droit de passage : définition et fonctionnement
Publié le :
26/06/2023
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Lorsqu’un terrain se trouve enclavé, c’est-à-dire dès lors qu’il ne dispose d’aucun accès à la voie publique, sinon que cet accès est, trop étroit, difficile, voire inaccessible ou dangereux, son propriétaire dispose d’un droit de passage sur un fonds voisin, afin de rejoindre la voie publique.
Les notions de droit de passage et de servitude de passage se confondent régulièrement dans le langage usuel, et pour cause, elles regroupent les mêmes concepts, puisque le droit de passage constitue une servitude.
Tout propriétaire d’un terrain enclavé dispose automatiquement d’un droit de passage vers la voie publique, sauf à ce qu’il ne soit lui-même responsable de l’état d’enclave.
À noter que si des travaux présentant un faible coût permettent de résoudre la situation d’enclave, alors le propriétaire n’est pas toujours fondé à demander un droit de passage, étant précisé que seul le juge est compétent pour décider si un fonds revêt la caractérisation d’enclave ou non.
Lorsque l’enclave est indéniable, le propriétaire du terrain est fondé à demander un droit de passage sur un fonds voisin, par la création d’une servitude de passage, afin qu’il puisse jouir d’un accès à la voie publique, que ce soit à pied ou à véhicule, et qu’il s’en serve individuellement ou pour faire passer des tiers.
Cette servitude est établie soit conventionnellement, soit judiciairement, pour une durée maximale de 30 ans, et s’éteint automatiquement s’il s’avère que le terrain n’est plus enclavé.
Le droit de passage n’est toutefois pas gratuit, et le propriétaire du fonds enclavé est tenu de verser une indemnité au propriétaire qui subit le passage, afin de l’indemniser pour le préjudice causé, notamment la perte d’une superficie constructible sur son terrain.
Le montant de l’indemnité est évalué en fonction du préjudice, étant précisé que le propriétaire du fonds sur lequel le droit de passage est établi ne perd pas ses prérogatives concernant l’aménagement de sa parcelle, notamment concernant le tracé du droit de passage, mais doit cependant veiller à ne jamais obstruer ce dernier. Le propriétaire qui bénéficie du passage doit quant à lui utiliser ce dernier, uniquement pour accéder à la voie publique.
L’entretien du droit de passage pèse sur le propriétaire qui l’utilise, sauf à ce que le passage soit utilisé par plusieurs personnes, y compris par le propriétaire du fonds sur lequel il est établi. Dans cette situation, les frais d’entretien sont partagés entre les utilisateurs.
Enfin, concernant le choix du passage, celui-ci doit normalement être réalisé de manière qu’il soit le plus court possible en termes de trajectoire vers la voie publique, sauf à ce qu’un tracé différent s’avère moins préjudiciable pour le propriétaire qui le subit.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.
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