Le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable, mais une avance sur l’exécution des travaux
Publié le :
11/05/2023
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Dans le cadre d’une location, y compris de nature commerciale, le bailleur est tenu de délivrer le bien loué en bon état d’usage et de réparations lors de la signature du bail, mais également tout au long de son exécution. Si le locataire est dans l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce, du fait de l’absence d’entretien, il peut demander réparation au bailleur sur le fondement de son obligation de délivrance. Le preneur peut alors, soit obtenir une indemnisation, sinon l’exécution forcée en nature ou encore, ou encore l’autorisation de faire lui-même exécuter les travaux et obtenir une avance.
Pour autant, ces trois alternatives ne doivent pas être confondues lors de la formulation de la demande, comme le rappel l’arrêt de la Cour de cassation du 5 avril dernier.
Dans l’affaire en question, une locataire d’un bail commercial avait assigné en 2009 ses bailleurs en exécution de travaux de remise en état du clos et du couvert, ainsi qu’en indemnisation de ses préjudices.
La locataire placée en liquidation judiciaire, le liquidateur avait en 2013 repris la procédure et assigné les bailleurs pour manquement à leur obligation de délivrance, et demandait leur condamnation au paiement du coût des travaux de remise en état et de dommages-intérêts.
Les bailleurs sont condamnés en appel au paiement du coût des travaux de mise en conformité, la juridiction ayant considéré que même si les travaux en question ne devaient pas être réalisés (compte tenu de la procédure collective), ce coût constituait une créance certaine acquise au bénéfice de la procédure de liquidation judiciaire. Décision que les bailleurs contestent devant la Cour de cassation.
Cet argument est accueilli favorablement par la Cour de cassation qui rappelle qu « en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d’une part, obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, d’autre part, soit obtenir l’exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution ».
Par conséquent, la troisième chambre civile juge que le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable, mais une avance sur l’exécution des travaux.
Le fait pour la Cour d’appel d’avoir assimilé la demande de provision sur travaux formée par le locataire, puis le liquidateur, en une demande indemnitaire, est ici sanctionné par la haute juridiction.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 5 avril 2023, n°19-14.118
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