Le terrain enclavé : quid du droit de passage ?
Publié le :
21/03/2024
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Le développement des constructions et des lotissements peut empêcher certains propriétaires d’accéder à leur terrain. Comment ces derniers peuvent-ils accéder à leur propriété ?
La situation du terrain enclavé
Lorsqu’un terrain ne dispose pas d’un accès direct à la voie publique ou que ce dernier apparaît trop étroit, trop dangereux ou inaccessible en voiture, le terrain est qualifié de terrain enclavé.
Cette situation d’enclavement résulte, dans la majorité des situations, de la division d’une propriété à la suite d’une vente ou d’un partage dans le cadre d’une succession.
La qualification de terrain enclavé n’est toutefois pas applicable aux situations pouvant être résolues par des travaux, tels que le taillage d’une haie débordante qui empêchait l’accès au terrain.
Le droit de passage sur le bien enclavé
Le terrain enclavé va pouvoir bénéficier d’un droit de passage, aussi qualifié de servitude de passage.
La servitude de passage accorde au propriétaire du terrain enclavé (fonds dominant) le droit de rejoindre son terrain par la voie publique et inversement, en passant sur le terrain d’un autre propriétaire (fonds servant).
Ce droit de passage est encadré par la loi de façon automatique (une servitude légale) ou va résulter d’accords (servitudes conventionnelles).
Dans la situation où le propriétaire du terrain enclavé est le responsable de cet enclavement, ce droit ne lui sera pas accordé.
- La servitude de passage légale
Une servitude de passage est automatiquement accordée à chaque propriétaire d’un terrain enclavé.
L’accès devra se faire par la voie la plus courte ou la moins préjudiciable pour le propriétaire du fonds sur lequel sera établie la servitude (article 683 du Code civil). Si l’enclavement résulte de la division d’une propriété, le droit de passage s’effectuera sur cette dernière, quand bien même le trajet à emprunter serait plus long.
Dès l’octroi d’une servitude de passage, le propriétaire du terrain enclavé devra verser une indemnité au propriétaire subissant un préjudice au regard du passage des véhicules et de la perte de superficie de son terrain. Ce dernier, demeure libre d’aménager son terrain, sans porter atteinte, incommoder ou diminuer l’usage de la servitude qui a été accordée.
- La servitude de passage conventionnelle
Si l’accès à un terrain s’avère complexe sans pour autant le placer dans une situation d’enclave, l’article 682 du Code civil prévoit qu’une servitude de passage conventionnelle peut être établie. Cette demande ne peut être refusée si aucun autre accès au terrain n’est possible.
Cette dernière peut être le fruit d’un accord amiable avec la rédaction d’une convention établie entre les propriétaires, authentifiée par un notaire. Elle comportera les informations quant à l’emplacement du droit de passage, ses modalités d’exercice, d’entretien, de travaux et le montant de l’indemnité.
À défaut d’accord, elle peut résulter d’une décision de justice.
Le régime de la servitude de passage du terrain enclavé
En cas de litige, le juge va trancher sur l’emplacement du passage, ses modalités d’exercice et du montant de l’indemnité.
Le droit de passage accordé pour un terrain enclavé ne peut excéder 30 ans et cessera à la fin de la situation d’enclave du terrain.
S’agissant des servitudes conventionnelles, elles peuvent s’éteindre par un non-usage trentenaire constaté par le juge à l’aide de constats, de témoignages ou de photos démontrant l’abandon du terrain ou un usage contraire.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.
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