Vendeur professionnel et clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés
Publié le :
02/10/2024
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Une clause exclusive de garantie des vices cachés permet à un vendeur non professionnel d'exclure sa responsabilité pour les vices cachés qui pourraient affecter le bien vendu. Cette clause doit être expressément mentionnée dans le contrat de vente et est généralement valable si le vendeur est de bonne foi, c'est-à-dire s'il n'était pas au courant du vice au moment de la vente.
La question a récemment été posée à la Cour de cassation de savoir si une SCI pouvait exclure sa responsabilité pour vices cachés.
Une société civile immobilière (SCI) avait vendu par acte authentique une maison individuelle à un couple de particuliers, dont le contrat comprenait une clause exclusive de garantie des vices cachés.
À la suite d’apparitions de fissures, les acquéreurs avaient obtenu la désignation d’un expert en référé, et avaient assigné la SCI en garantie des vices cachés, aux fins notamment de résolution de la vente.
La SCI avait alors attrait en la cause les vendeurs auprès de qui elle avait acquis le bien.
En appel, la demande des derniers acquéreurs du bien est rejetée, application étant faite de la clause de non-garantie figurant à l’acte de vente. Les juges du fond rejettent également l’action résolutoire de la SCI, au motif que la qualité de vendeur de biens immobiliers ne faisait pas pour autant de la SCI une professionnelle du bâtiment.
Position sanctionnée par la Cour de cassation qui rappelle sa jurisprudence antérieure (Cass. civ 3ème 27/10/2016, n°15-24.232), combinée à l’article 1643 du Code civil : « le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés ».
Alors que la juridiction d’appel retient que la qualité de vendeur de biens immobiliers ne fait pas de la SCI une professionnelle du bâtiment, contrairement à ce qui est soutenu, la Haute juridiction après avoir constaté que les conditions générales du contrat de vente stipulaient que la venderesse ne pourrait se prévaloir des clauses d’exonération de garantie envers l’acquéreur si elle venait notamment à être considérée comme un professionnel de l’immobilier ou de la construction, estime que les juges auraient dû rechercher, comme il leur incombait, si la venderesse, qui, ayant pour objet la propriété, la gestion et plus généralement l’exploitation par bail, location ou tout autre forme de bien immobilier qu’elle se propose d’acquérir et toutes opérations financières mobilières ou immobilières de caractère purement civil et se rattachant à l’objet social, avait acheté une maison d’habitation pour la revendre après travaux, n’était pas un professionnel de l’immobilier au sens de la clause d’exonération des vices cachés.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 5 septembre 2024, n°23-16.314
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