VEFA : c'est au garant de prouver qu’il a financé la réalisation des ouvrages correspondant au solde du prix qu’il réclame
Publié le :
26/06/2023
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La garantie d’achèvement est un mécanisme assurantiel qui garantit à l’acheteur d’être assuré que le bien sera achevé, et ce y compris en cas de défaillance du constructeur.
Récemment, la Cour de cassation a rappelé que le garant de l’achèvement d’une vente en l’état future d’achèvement (VEFA), est tenu de conserver la preuve qu’il a lui-même fait procéder à l’achèvement, avant de pouvoir en réclamer le remboursement à l’acheteur.
Dans l’affaire présentée devant la Cour de cassation, un promoteur immobilier avait fait construire un immeuble à usage d’habitation en Polynésie française, avant de vendre les lots en l’état futur d’achèvement à une Société Civile Immobilière (SCI).
Dans le cadre de cette opération, une garantie d’achèvement avait été souscrite sous la forme d’un cautionnement bancaire auprès d’une banque, conformément aux dispositions de l’article L 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Le promoteur, la banque s’étant portée garante au titre de la garantie d’achèvement, la SCI et certains des copropriétaires, avaient par la suite conclu un protocole pour parvenir à l’achèvement de l’ouvrage, avant que le promoteur ne soit finalement placé successivement en redressement et en liquidation judiciaire.
Ayant procédé à l’achèvement des travaux au titre de la garantie, la banque a alors assigné le liquidateur de la société de promotion immobilière, mais surtout la SCI, en paiement de la somme correspondant au solde du prix d’achat des lots.
Devant la Cour d’appel, la SCI a été condamnée à verser une certaine somme au garant.
Cette décision est toutefois censurée par la Cour de cassation, qui reproche à la juridiction du fond d’avoir renversé la charge de la preuve, en ayant retenu qu’il résultait du protocole conclu entre les parties que les travaux qui y sont mentionnés n’aient pas été pris en charge par le vendeur, il n’était pas établi qu’ils aient été réalisés en exécution de la garantie d’achèvement et qu’ils aient été pris en charge par les acquéreurs directement.
Pour la Haute juridiction, à l’inverse, il appartient au garant, en l’espèce la banque, de prouver qu’il avait financé la réalisation des ouvrages correspondant au solde du prix qu’il réclamait. Selon elle : « Il appartient, dès lors, au garant qui réclame le paiement, par l’acquéreur, du solde du prix de vente, de prouver que ce solde est la contrepartie de travaux qu’il a financés pour parvenir à l’achèvement de l’ouvrage ».
Cette décision est notamment prise au visa de l’article 1315, devenu 1353, du Code civil, selon lequel : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, à Montpellier et à Arles pour toute précision complémentaire.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 11 mai 2023, n°22-13.696
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