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Anéantissement du contrat de construction de maison individuelle : preuve du caractère disproportionné de la sanction de démolition

Anéantissement du contrat de construction de maison individuelle : preuve du caractère disproportionné de la sanction de démolition

Publié le : 15/09/2021 15 septembre sept. 09 2021
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Dans le cadre d’opérations de construction, les litiges relatifs aux ouvrages édifiés sans respecter les règles imposées sont nombreux, et lorsque la décision est prise de démolir l’ouvrage litigieux, le débat est nourri concernant le caractère disproportionné ou non d’une telle résolution. 

Dans un récent arrêt, la Cour de cassation s’est cette fois-ci penchée sur la question de la charge de la preuve en matière de demande de démolition, afin d’en déterminer le caractère disproportionné. 

Dans les faits, un couple de particuliers a conclu avec une société de construction un contrat de construction de maison individuelle, construction financée par un emprunt souscrit auprès d’un organisme de crédit. 

Les époux assignent toutefois le constructeur et l’organisme de crédit en résiliation des contrats de construction et de prêt, ainsi qu'en indemnisation de leurs préjudices, avant finalement en cours d’instance, de solliciter à titre principal, la constatation de l’anéantissement du contrat de construction par l’exercice de leur droit de rétractation. Par conséquent, ils demandent également, pour remise en état du terrain, la démolition consécutive à l’annulation du contrat de construction de maison individuelle. 
En effet, les particuliers font valoir pour fonder leur demande, un défaut d’altimétrie entachant l’ouvrage puisque non-conforme aux prescriptions du permis de construire et dont la conséquence était que l’autorité administrative refusait de délivrer un certificat de conformité.

La Cour d’appel devant qui est porté le litige rejette leur demande au motif que le couple n’établit « pas que (le défaut d’altimétrie entachant l’ouvrage) rend la maison impropre à sa destination ni qu’il présente autrement la gravité imposant la démolition de celle-ci, ne démontrant nullement l’impossibilité d’y remédier, tant sur le plan administratif (…) que sur le plan technique ».
Elle précise également, qu’il appartenait au constructeur de rapporter la preuve de ce que le défaut d’altimétrie de la maison était techniquement et administrativement régularisable, par conséquent, la demande de démolition était disproportionnée à la gravité du désordre. 

La Haute juridiction ne partage cependant pas cet avis et rappelle les termes de l’article 1353 du Code civil : 

« Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

Elle précise alors, par référence à une jurisprudence antérieure (Cass. civ 3ème 15/10/2015 n°14-23.612) qu’ « En cas d’anéantissement du contrat, le juge, saisi d’une demande de remise en état du terrain au titre des restitutions réciproques, doit rechercher si la démolition de l’ouvrage réalisé constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent », en ajoutant : « Dans ce cas, il incombe au constructeur de rapporter la preuve des faits de nature à établir le caractère disproportionné de la sanction ». 

Par application de ces fondements, en l’espèce, et en ayant retenu que le couple ne démontrait pas que le défaut d’altimétrie de la construction la rendait impropre à sa destination, ni qu’il était impossible d’y remédier administrativement par un permis de construire modificatif ou techniquement par l’installation d’une pompe de relevage des eaux usées, la Cour d’appel a inversé la charge de la preuve. 

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Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 27 mai 2021 n°20-13.204
 
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