L’encadrement expérimental des loyers : rappels et entrée en vigueur à Montpellier
Publié le :
01/07/2022
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Vingt-huit agglomérations pratiquent aujourd’hui l’encadrement des loyers, mécanisme juridique destiné à endiguer la pénurie de logements, et notamment les excès qui peuvent en découler pris en la forme d’augmentations massives des montants des loyers, de sorte que certains ménages se retrouvent dans l’impossibilité, du fait de leurs ressources, de louer un logement.
Dès le 1er juillet 2022, la ville de Montpellier appliquera à titre expérimental, l'encadrement des loyers.
La loi ELAN du 23 novembre 2018 a instauré, à titre expérimental à la base pour cinq ans, reconduit désormais jusqu’en 2026, un dispositif d’encadrement des loyers, qui fonctionne sur la détermination d’un loyer médian.
Par ce loyer médian, le montant hors charges du loyer d’un bien, ne peut pas excéder le montant du loyer de référence majoré, ni être inférieur au loyer de référence minoré.
Seront chaque année fixés par arrêté préfectoral, un loyer majoré (20% maximum du loyer de référence), un loyer minoré (de maximum 30% par rapport au loyer de référence), et le loyer de référence, déterminé en fonction de la nature du bien immobilier (superficie, nombre de pièces, année de construction, etc.), ainsi que de son implantation géographique.
S’il peut être toutefois démontré que le logement proposé à la location présente des caractéristiques de confort ou de localisation, considérées comme exceptionnelles par rapport aux autres biens de la même zone géographique et ayant les mêmes caractéristiques, le bailleur est en droit de demander un complément de loyer. Ce complément de loyer est notamment justifié par la présence de biens d’équipements comme une piscine, où encore un jardin, une terrasse d’une plus grande superficie, etc. Le montant est laissé à la libre appréciation du bailleur, mais peut être contesté par le preneur, s’il s’avère excessif.
Cette obligation concerne l’ensemble des locations meublées et vides, y compris les baux mobilité, mais sont par nature exclus de l’encadrement des loyers, les locations touristiques et saisonnières, concernant des résidences secondaires.
Dans les agglomérations qui pratiquent l’encadrement des loyers, les propriétaires sont tenus de respecter la réglementation relative à la fixation du loyer médian pour toute nouvelle mise en en location, mais également lors du renouvellement du bail et en cas de relocation.
Si ces obligations ne sont pas respectées, ils sont alors susceptibles d’être redevables d’une amende de 5 000 euros, portée à 15 000 euros lorsqu’ils exercent sous la forme morale.
Par ailleurs, les annonces immobilières diffusées autant par les professionnels que les non-professionnels de l’immobilier, doivent impérativement mentionner l’encadrement du niveau du loyer.
Ce dispositif expérimental a été mis en place obligatoirement pour la commune de Paris, et aux métropoles de Lyon et d'Aix-Marseille, ainsi qu’aux agglomérations volontaires.
Il sera applicable dès le 1er juillet 2022 dans l’agglomération montpelliéraine, à l’exception des locations gérées par un organisme HLM ou SEM, conventionnées ANAH, et les logements soumis à la loi 1948.
La ville a mis en place une plateforme de simulation au bénéfice des propriétaires, pour connaître le loyer de référence de leurs biens.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
Nous sommes à votre disposition, pour toute précision complémentaire.
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