Vendre un bien en zone inondable ou à risques : quelles informations obligatoires ?
Publié le :
28/10/2024
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La vente d'un bien immobilier est une opération qui implique des obligations particulières, surtout lorsque ce bien se situe dans une zone à risques, qu'il s'agisse de risques naturels, miniers ou technologiques.
La législation impose aux propriétaires de communiquer certaines informations cruciales aux acheteurs potentiels afin de garantir une transparence totale et d'éviter d'éventuels litiges après la vente, d’autant plus important dans le cas de zones à risques, comme les zones inondables, où les risques pour les futurs occupants peuvent être significatifs.
L'obligation de fournir un état des risques et pollutions (ERP)
Parmi les obligations du vendeur en matière d’information des risques, figure la remise d'un état des risques et pollutions (ERP), obligatoire si le bien est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte.
Ce document, exigé par l’article L125-5 du Code de l’environnement, doit être transmis à l’acquéreur dès la promesse de vente ou le compromis de vente et intégré dans le dossier de diagnostics techniques, sa vocation est d’informer l'acheteur de l'existence de risques naturels (inondations, mouvements de terrain), miniers (exploitation passée des sous-sols) ou technologiques (proximité d'usines chimiques, installations dangereuses) auxquels le bien est exposé.
L'obligation d'information sur les sinistres antérieurs
Une autre obligation concerne l'information relative aux catastrophes antérieures qui ont impacté l’immeuble, et ont été indemnisées par une assurance.
Le propriétaire vendeur doit informer l'acquéreur de tout sinistre ayant affecté le bien, que ce soit en raison d'une inondation, d'un glissement de terrain ou d'une autre catastrophe, dès lors que le bien a fait l'objet d'une indemnisation, et cette obligation s’applique même si le bien a été restauré depuis.
Les diagnostics obligatoires
Dans le cadre d’une vente immobilière, le vendeur doit fournir à l’acquéreur plusieurs diagnostics techniques obligatoires, certains directement liés à l’exposition du bien à un risque défini.
Il s’agit notamment du diagnostic termites et autres insectes xylophages obligatoire dans certaines zones définies par arrêté préfectoral, comme étant à risque ou infestées, du constat de risque d'exposition au plomb (Crep) pour prévenir le risque de saturnisme du fait d’une certaine concentration en plomb des revêtements des logements construits avant 1949, du diagnostic amiante pour les logements construits avant juillet 1997, du diagnostic sur les bruits des aéroports si le bien est situé dans une zone d’exposition, ou encore d’un état de l’installation de gaz ou électrique lorsque celles-ci ont été installées il y a plus de 15 ans.
Concernant le risque de mérule, le diagnostic n’est pas obligatoire, mais le propriétaire du bien reste tenu d’informer le vendeur d’une éventuelle présence.
Les zones à risque de retrait-gonflement des sols
Un autre risque auquel un bien immobilier peut être soumis est le retrait-gonflement des sols argileux, phénomène qui expose l’ouvrage à un risque de fissures importantes.
Si le bien est situé dans une zone concernée par ce risque, recensée sur le site géorisques.gouv, le vendeur doit en informer l’acquéreur via l’ERP.
Conséquences en cas de manquement à l'obligation d'information
Le défaut de transmission de l'ensemble des informations obligatoires par le vendeur peut avoir de lourdes conséquences.
Quand l’acquéreur découvre après la signature de l’acte de vente qu’il n’a pas été informé de certains risques, il peut solliciter soit l'annulation de la vente, soit une réduction du prix en fonction des préjudices subis, et le vendeur peut par ailleurs être tenu de verser des dommages-intérêts à l'acquéreur pour le préjudice subi en raison de ce défaut d'information.
Le cabinet VILA AVOCATS intervient aussi bien en qualité de Conseil pré-contentieux, que dans le cadre d’un litige concernant les domaines du Droit de la construction, de la Copropriété, de l’immobilier et de l’urbanisme.
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